С 1 марта 2023 года вступили в действие новые правила выдачи выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они вводятся для защиты персональных данных. Теперь сведения о собственнике перестают быть публичными, получить их можно будет только с его согласия, которое оформляется в виде специального заявления.
Подать заявление можно как лично, так и онлайн, обратившись в Росреестр и внеся соответствующую запись в ЕГРН. В частности, заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через сайт Росреестра, МФЦ, Единый портал государственных услуг, сообщает ТАСС.
Модели opt-in предпочли opt-out
Проверить достоверность выписки из ЕГРН можно будет с помощью специального QR-кода. Росреестр разработал цифровой инструмент, который станет доступен на официальном сайте ведомства с марта 2023 года. «Заинтересованное лицо, которому будет передан документ, отсканировав QR-код, получит подтверждение представленных сведений либо их опровержение. Это исключит потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее юридическую чистоту», — указали в Федеральной службе.
Там считают, что все это послужит дополнительной гарантией от мошенничества на рынке жилья. «Речь идет не только о фальшивых сервисах по предоставлению данных, но и о предоставлении ложных данных о собственнике недвижимости, наличии обременений на объекте. Также мера лишит недобросовестных участников рынка возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники», — пояснили в ведомстве.
Ограничения не касаются сделок с недвижимостью, заключаемых в нотариальной форме. Нотариус, как и прежде, будет делать прямые запросы в Росреестр для оперативной проверки объекта недвижимости. Дополнительно оплачивать получение сведений из ЕГРН в этом случае не понадобится.
Вопрос о том, следует ли закрывать данные из публичных реестров собственников, является сложным и спорным, признала в беседе с корреспондентом «Эксперта» юрист Key Consulting Group Ангелина Севостьянова. При его решении следует соблюдать баланс между конституционным правом на неприкосновенность частной жизни и интересами общества в прозрачности оборота и некой подотчетности.
Но в действительности закрытие публичных реестров о собственниках жилья может иметь негативные последствия для общества и сферы недвижимости в целом, посетовала юрист. Более того, принятие такого решения, наоборот, может послужить причиной увеличения коррупционных и мошеннических составляющих. Если информация о собственниках жилья не будет доступна публично, то невозможно будет отслеживать сделки с недвижимостью и проверять легитимность собственности, а риск того, что соответствующие справки могут оказаться поддельными, очень высок.
Также, по мнению Ангелины Севостьяновой, это приведет к снижению уровня доверия в сфере недвижимости. Закрытие публичных реестров может вызвать подозрения, так как люди больше не смогут проверить права собственности и предыдущие сделки с ней, а судебная практика устойчиво стоит на позиции обязанности продавца изучать историю недвижимости.
«Мы не говорим о невозможности получения информации, но теперь процесс станет более сложным и длительным, а значит, повлечет издержки, которые отразятся на цене, — подчеркнула юрист. — Также это повлияет на статистические данные, так как информация о нарушениях в области недвижимости будет недоступна. Из-за закрытых реестров станет сложнее отслеживать нарушения в данной области».
Также Ангелина Севостьянова отметила, что при выборе модели opt-out, как правило, лишь небольшой процент людей открывает свои сведения. В этом смысле лучше было бы взять за основу модель opt-in, когда по общему правилу реестры открыты, но собственник через подачу заявления может закрыть свои сведения.
Законопроект в некоторой степени монополизирует рынок нотариусов, побуждая людей обращаться к ним при заключении сделок на вторичном рынке, подтвердил «Эксперту» адвокат Александр Катков, партнер Novator Legal Group. По его словам, это также усложнит работу с поиском активов должников. Ведь раньше кредитор при поиске активов должника мог самостоятельно узнать, принадлежит ли должнику тот или иной объект.
Александр Катков уверен, что от нововведений пострадают практикующие юристы, которые сопровождали сделки, риэлторы, продавцы и покупатели на вторичном рынке, крупные управляющие компании. В связи со сменой собственником им необходимо постоянно актуализировать информацию, соответственно, увеличатся их расходы.
Степень открытости существенно снизилась
Исторически для российского реестра недвижимости был характерен принцип открытости и публичной достоверности, отметила в комментарии «Эксперту» советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. То есть любое заинтересованное лицо было вправе получить информацию о правообладателях объектов недвижимости вне зависимости от целей предоставления данной информации.
Аналогичный принцип общедоступности информации реестра действует и во многих других странах, рассказывает эксперт. Так, например, в ряде штатов США любой желающий вправе получить полную информацию о недвижимости бесплатно и без какой-либо дополнительной регистрации. В Германии заявитель вправе получить доступ к сведениям поземельной книги (аналог реестра), однако при этом он должен подтвердить обоснованность интереса в получении данной информации.
По новому закону, предусматривается, что сведения из ЕГРН о правообладателе объекта (его ФИО, дата рождения) могут быть предоставлены стороннему заинтересованному лицу исключительно с согласия правообладателя. В случае отсутствия такого согласия сведения из ЕГРН могут быть предоставлены только по запросу нотариуса и государственных органов. Доступ к сведениям реестра сохранится у супруга (супруги) правообладателя, сособственника недвижимости, арендатора недвижимости, обладателя сервитута, а также у залогодержателя в отношении объекта, находящегося в залоге, и арбитражного управляющего при банкротстве правообладателя.
Иные лица в получении указанной информации ограничены. Таким образом, степень открытости ЕГРН существенно снижается, констатировала Анна Жолобова. Одновременно интересным представляется то, что нотариусы вправе предоставлять информацию из реестра также не всем лицам, а только на основании ограниченного перечня случаев.
Например, при предоставлении предварительного договора, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи имущества, либо при намерении заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба, если при этом необходимы сведения о имуществе и его правообладателе, либо иска о взыскании задолженности с правообладателя недвижимости.
Неоднозначно в законе прописан и вопрос о возможности получения через нотариусов информации о предыдущих правообладателях недвижимости, продолжила юрист. Закон называет только «правообладателей» и ничего не говорит о «бывших правообладателях». История передачи прав на объект недвижимости может сказаться на добросовестности его приобретения последующим правообладателем. Анне Жлобовой представляется, что данный вопрос будет определен на уровне практики правоприменения.
Впрочем, безусловным плюсом закона является то, что любому лицу предоставляется возможность проверки подлинности уже выданной выписки с указанием ФИО правообладателя через официальный сайт с предоставлением уникального идентификационного номера. То есть данная информация будет легитимной.
В итоге, уверена эксперт, закон существенным образом затруднит предварительную проверку сведений об объектах недвижимости, сделает ее более затратной по времени и финансово, что скажется на интересах добросовестных приобретателей. Кроме того, введение данных правил повысит риск заключения договоров купли-продажи недвижимости у недобросовестных контрагентов и будет способствовать увеличению количества недействительных сделок в данной отрасли, которые не смогут пройти процедуру государственной регистрации.
Также Анна Жолобова обратила внимание на то, что новый порядок затруднит поиск кредиторам активов должника при банкротстве, поскольку невозможно будет осуществить проверки всех предполагаемых объектов недвижимости. «На мой взгляд, было бы более правильным и корректным не закрывать реестр в целом, а предоставить правообладателю в заявительном порядке ограничить доступ третьих лиц к сведениям», — предложила юрист.
«Я негативно оцениваю это нововведение, — заявила “Эксперту” Анна Ларина, исполнительный директор УК "Помощь". — Я полагаю, что в принципе все существующие реестры (ЕГРН, ЕГРЮЛ) должны быть открыты. При заключении сделок с недвижимостью ЕГРН помогал узнать, кто собственник недвижимости, убедиться, когда и на кого перешло право собственности. Закрытие данных будет препятствовать получению необходимой информации с целью защиты нарушенных прав, так как срок исковой давности в делах о недвижимости начинает исчисляться с того момента, когда лицо, чьи права могут быть нарушены, узнало (или должно было узнать) о переходе права».
Второе негативное последствие — усложнение оборота недвижимости. Теперь, чтобы обратиться в суд необходимо сначала посетить нотариуса и заявить о своих правах на иск, рассказал эксперт. Таким образом, на истца ложится бремя доказывания. Нотариус же вправе отказать, если решит, что запрос необоснован. В этом случае придется обращаться в суд еще и за тем, чтобы обязать нотариуса предоставить необходимые данные.
Физлица «светить» свои данные не хотят
Впрочем, у нововведения есть и сторонники.
-
Так, указывает Валерия Герасименко, генеральный директор Союза арбитражных управляющих СРО «Северная столица», с позиции физических лиц запрет на передачу личных данных через ЕГРН будет воспринят позитивно. «Никто бы не хотел, чтобы информация о его собственности и иных правах была доступна неограниченному кругу лиц», — пояснила она «Эксперту» свою позицию. «С точки зрения же совершения сделок с недвижимостью я бы опасения экспертов не разделяла. Да, покупателю важно видеть документ, в котором одновременно подтверждено и право на объект, и указан правообладатель. Поэтому, возможно, первое время будут какие-то задержки, но в дальнейшем всё выровняется. Всё же любой продавец заинтересован в продаже объекта, и будет заранее заказывать выписку с полными данными», — констатировала юрист. Она добавила, что нововведение вызывает опасения именно применительно к работе арбитражных управляющих. У них и ранее, несмотря на прямую норму об обязанности предоставлять по запросу любые сведения, были проблемы с получением данных. А сейчас это станет сделать еще сложнее, так как одновременно с закрытием персональных данных, усложняется и порядок получения выписок.
Ужесточение законодательства о персональных данных началось в 2022 году, когда вступила в силу самая масштабная из реформ Закона 152-ФЗ, напомнил «Эксперту» ведущий эксперт по защите персональных данных, сооснователь консалтинговой компании Б-152 Максим Лагутин. Часть поправок действует с 1 сентября, часть вступает в силу с 1 марта, а изменения, связанные с Росреестром — это только маленькая часть из комплекса принятых мер.
Персональными данными считается любая информация, прямо или косвенно относящаяся к физическому лицу, позволяющая его идентифицировать, пояснил юрист. Обычно человек предоставляет такую информацию конкретным организациям и лицам для использования в конкретных целях, с правом или без права передачи информации третьим лицам, с обязательным удалением этой информации организацией после того, как цели обработки были выполнены. Все эти моменты прописываются в специальном соглашении, которое подписывает субъект данных.
В случае же с ЕГРН любой желающий мог получить выписку, в которой содержатся фамилия, имя и отчество владельца, адрес объекта недвижимости, площадь, этаж, назначение, кадастровая стоимость, наличие обременений и так далее. На основе данных из реестра можно было сделать выводы, где живет определенный человек, какой у него достаток. Для получения этой информации не нужно было информировать собственника о целях обработки, запрашивать согласие, обещать удалять данные после выполнения цели. Фактически это был пробел в законодательстве о персональных данных, уверен Максим Лагутин.
Изменения позволят получить выписку с данными владельца недвижимости, если тот даст на это письменное согласие, отмечает эксперт. Если же собственник недвижимости готов делиться своими данными со всеми запрашивающими, как это было раньше, он может подать соответствующее заявление в Росреестр. При этом, обращает внимание Максим Лагутин, новый порядок получения информации из реестра не защитит данные собственников от возможных утечек из ЕГРН и не удалит из сети уже туда слитые базы.